En vedlikeholdsplan gir styret oversikt over hvilke tiltak som kan komme, når de bør gjennomføres og hva de kan koste.
Den oversikten bør brukes aktivt i sameiets økonomiske planlegging.
Hvor mye bør settes av hvert år? Er dagens felleskostnader tilstrekkelige? Har sameiet oppsparte midler, eller vil større tiltak kreve ekstra innbetalinger eller annen finansiering?
Jo tidligere styret tar stilling til disse spørsmålene, desto større handlingsrom har sameiet.
Lave felleskostnader er ikke alltid god økonomi
Lave felleskostnader kan oppleves positivt her og nå. Men dersom sameiet samtidig setter av for lite til framtidig vedlikehold, kan kostnadene komme brått senere.
Når tak, fasade, vinduer eller tekniske anlegg må rehabiliteres, forsvinner ikke kostnaden fordi sameiet ikke har spart til den.
Konsekvensen kan bli store økninger i felleskostnadene, ekstra innbetalinger fra seksjonseierne eller behov for finansiering på kort varsel.
En mer langsiktig økonomisk plan gjør det mulig å fordele belastningen over tid og skaper større forutsigbarhet for både styret og seksjonseierne.
Hvor mye bør sameiet sette av?
Det finnes ikke ett riktig beløp som passer alle sameier. Behovet avhenger blant annet av byggets alder og tilstand, hvilke tiltak som er planlagt, hvor mye sameiet allerede har spart og hvor store kostnader som forventes de neste årene.
Et enkelt eksempel kan illustrere sammenhengen:
Et sameie med 40 seksjoner vet at det står foran større vedlikehold de neste ti årene, blant annet rehabilitering av fasaden. Kostnadene er anslått til 8 millioner kroner, og sameiet har 800 000 kroner satt av.
Da gjenstår 7,2 millioner kroner. Fordelt jevnt over ti år tilsvarer det i gjennomsnitt 1 500 kroner per seksjon per måned.
Hvis sameiet ikke bygger opp midler underveis og hele beløpet må dekkes når arbeidene skal gjennomføres, tilsvarer det i gjennomsnitt 180 000 kroner per seksjon.
Eksemplet er forenklet og tar blant annet ikke hensyn til renteinntekter, faktiske prosjektkostnader og kostnadsfordelingen mellom seksjonseierne som vil kunne variere.
Poenget er ikke at alle sameier skal spare på denne måten. Poenget er at kjente kostnader blir lettere å håndtere når styret begynner å planlegge tidlig.
Se flere år frem – ikke bare til neste budsjett
Sameiets budsjett vedtas gjerne for ett år av gangen, mens vedlikeholdsbehovene strekker seg langt lenger frem. Derfor bør styret se det årlige budsjettet i sammenheng med vedlikeholdsplanen og den langsiktige økonomien.
Når dere vet at større kostnader kommer om tre, fem eller ti år, kan dere gradvis tilpasse avsetninger og felleskostnader i stedet for å vente til tiltakene haster.
Det gir styret et bedre grunnlag for å:
- planlegge nødvendige avsetninger
- vurdere nivået på felleskostnadene
- bygge opp økonomiske reserver
- forberede større vedlikeholdsprosjekter
- kommunisere kommende kostnader til seksjonseierne i god tid
Sameier har ikke samme lånemuligheter som borettslag
For sameier kan finansiering av større vedlikehold være mer krevende enn for borettslag. Det gjør langsiktig sparing og realistiske felleskostnader ekstra viktig.
En vedlikeholdsplan og en økonomisk plan bør derfor ses i sammenheng. Jo bedre styret kjenner de framtidige behovene, desto tidligere kan dere vurdere hvordan kostnadene skal håndteres.
Fra plan til beslutning
Økonomisk planlegging handler også om å gi styret et bedre beslutningsgrunnlag. Når dere kjenner både behovene og kostnadene, blir det lettere å vurdere:
- hvilke tiltak som bør prioriteres
- hva sameiet har råd til å gjennomføre
- når felleskostnadene eventuelt bør justeres
- hvor mye som bør bygges opp i reserver
- hvilke tiltak som krever særskilt finansiering eller beslutning fra årsmøtet
Det gir mer forutsigbare beslutninger – og gjør det enklere å forklare hvorfor de er nødvendige.
Gå til neste steg: Fra plan til gjennomføring
Vil dere ha hjelp med å planlegge økonomien i fremtidig vedlikehold?
Nobl kan bistå styret med å se vedlikeholdsbehov og økonomi i sammenheng.
Med utgangspunkt i vedlikeholdsplan, budsjett og sameiets økonomiske situasjon kan vi hjelpe dere med å vurdere framtidige kostnader, nødvendige avsetninger og hvordan større tiltak kan planlegges over tid.
Målet er at styret skal ha et best mulig grunnlag for å ta gode beslutninger før kostnadene blir akutte.
