Endringer i reglene for korttidsutleie for borettslag og eierseksjonssameier:

Publisert: 21.09.2019

Merk at reglene for langtidsutleie forblir uendret, endringene nedenfor gjelder bare korttidsutleie som f.eks. Airbnb. Korttidsutleie defineres i den nye Eierseksjonsloven som «utleie i inntil 30 dager sammenhengende».

Eierseksjonssameier (Sameie)

Gjeldende rett for sameier: Langtidsutleie fritt frem, korttidsutleie fritt frem

Reglene for korttidsutleie har vært forskjellige for borettslag og sameier, der seksjonseiere kunne leie ut hele eller deler av leiligheten så ofte de ønsket. Dette medførte stor og til tider uønsket trafikk og ren næringsvirksomhet i sameiene, og Stortinget ønsket en innstramming.

Nye regler trer nå i kraft fra 1. januar 2020 for sameier, der lovteksten lyder:

Eierseksjonsloven § 24 (7)
«Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 dager årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 dager sammenhengende. Grensen på 90 dager kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 dager. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.»

Seksjonseierne får dermed innskrenket en rettighet man tidligere hadde, der hovedregelen blir 90 dagers korttidsutleie pr år, men kan endres i sameiets vedtekter til mellom 60 og 120 dager. Antall dager kan ikke vedtektsfestes utover dette. Endringer av vedtektene må som kjent gjøres på årsmøtet med 2/3 flertall.

Langtidsutleie i sameier vil foregå som før, det det er fritt frem.

Borettslag

Gjeldende rett for borettslag: Langtidsutleie skjer med vilkår, korttidsutleie forbudt

De nye reglene for borettslag trer også i kraft fra 1. januar 2020, der lovteksten lyder:

Borettslagsloven § 5-4, andre punktum
«I tillegg kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre i opptil 30 dagar i løpet av året.»

Andelseiere i borettslag blir dermed gitt en rettighet de ikke hadde tidligere, da gjeldende regler er at all korttidsutleie av hele boligen er forbudt. Begrensingen på 30 dager kan ikke endres i borettslagets vedtekter.

Borettslagslovens gjeldende system for langtidsutleie forblir uendret, men fungerer slik at dersom utleieretten er oppnådd ved 1 års botid, kan andelen leies ut i maksimalt 3 år. Unntak gjelder dersom midlertidig fravær fra andelen skyldes arbeid, utdanning eller militærtjeneste, og at midlertidigheten er dokumenterbar fra begynnelsen.

Hvordan skal de nye reglene håndheves?

Dagens regler for langtidsutleie håndheves av styret i borettslaget, som mottar søknad om godkjennelse av leietaker, og bare kan nekte leietakeren dersom det foreligger saklig grunn, eller nekte utleien dersom det ikke er oppnådd botid eller foreligger unntak. Langtidsutleie i eierseksjonssameier foretas av seksjonseieren selv uten styrets godkjennelse.

Ved nye regler kommer korttidsutleie med et maksimalt antall dager, som styrene i boligselskapene vanskelig kan holde oversikt over, da det ikke er påkrevd med søknad om godkjenning verken i eierseksjonsloven og borettslagsloven. Systemet for korttidsutleie er bygd på tillit, og at andelseiere og seksjonseiere rapporterer inn det som er riktig og overholder grensene i loven og i vedtektene.

Det vil utvilsomt forekomme tvister mellom utleiere og styret, der styret mener at grensene er overskredet, mens utleien fortsetter. Nobl anbefaler at det føres god dialog mellom styret og utleier slik at korttidsutleien kan foregå på gode premisser.

 

Forfatter:

Tor Vidar Kallesen

Jurist, Boligbyggelaget Nobl