Samtidig handler en god vedlikeholdsplan ikke bare om å vite hva som må gjøres med bygget. Den må også gi styret et bedre grunnlag for å planlegge økonomien. Når sameiet vet hvilke tiltak som kan komme, blir det lettere å vurdere hvor mye som bør settes av hvert år – og om dagens felleskostnader er realistiske nok.
Med Bevar Vedlikehold fra Nobl får styret en digital vedlikeholdsplan som samler oversikten på ett sted. Planen gir innsikt i byggets tilstand, anbefalte tiltak, forventede kostnader og hva sameiet bør prioritere i årene fremover.
Vedlikehold og økonomi må ses i sammenheng
En av de vanligste utfordringene i både borettslag og sameier er at det settes av for lite penger til større vedlikeholdsprosjekter. Problemet oppstår gjerne først den dagen vinduer må skiftes, fasaden må rehabiliteres eller rørene må byttes – og boligselskapet ikke har nok oppsparte midler.
For sameier kan dette bli ekstra krevende, fordi lånefinansiering ofte er mer begrenset enn i borettslag. Derfor er det viktig å vite hvilke tiltak som kan komme, når de bør gjennomføres og hvor mye sameiet bør sette av over tid.
En vedlikeholdsplan gjør det enklere å koble byggets behov med sameiets økonomi.
Dette bør sameiet ha oversikt over
En god vedlikeholdsplan bør gi styret oversikt over de viktigste delene av bygget og fellesarealene. Målet er ikke bare å oppdage feil og mangler, men å planlegge vedlikeholdet før behovene blir akutte.
Tak og takrenner
Taket er en av byggets viktigste beskyttelser. Små skader kan utvikle seg raskt dersom de ikke oppdages og utbedres i tide.
Sameiet bør ha oversikt over takets alder, tilstand og forventet levetid. Det gjelder også takrenner, nedløp, beslag og overganger der vann kan trenge inn.
Styret bør blant annet stille seg disse spørsmålene:
Når ble taket sist kontrollert?
Er det registrert lekkasjer, fukt eller skader?
Fungerer takrenner og nedløp slik de skal?
Bør det settes av penger til større tiltak de neste årene?
Fasade og balkonger
Fasaden er både byggets ansikt utad og en viktig del av klimaskallet. Slitasje på kledning, mur, puss, maling eller fuger kan føre til fuktproblemer og dyrere utbedringer dersom det får utvikle seg.
Balkonger, rekkverk og svalganger bør også følges opp jevnlig. Her handler vedlikehold både om økonomi, levetid og sikkerhet.
Styret bør blant annet stille seg disse spørsmålene:
Når ble fasaden sist vurdert?
Er det synlige tegn til sprekker, råte, avskalling eller fuktskader?
Har balkonger og rekkverk behov for kontroll eller utbedring?
Er det behov for maling, overflatebehandling eller rehabilitering?
Vinduer og dører
Vinduer og ytterdører har stor betydning for både komfort, energibruk og byggets tilstand. Trekk, kondens, råte eller dårlig tetting kan være tegn på at utskifting eller vedlikehold bør vurderes.
For sameier kan det være lurt å se dette samlet, slik at tiltakene planlegges likt for hele bygget.
Styret bør blant annet stille seg disse spørsmålene:
Hvor gamle er vinduene og ytterdørene?
Er det mange som melder om trekk, kondens eller dårlig funksjon?
Bør sameiet planlegge samlet utskifting?
Hvordan kan tiltaket finansieres over tid?
Rør og tekniske anlegg
Rør, ventilasjon, elektriske anlegg, varmeanlegg, heis og andre tekniske installasjoner er ofte lite synlige i hverdagen. Likevel kan de være blant de mest kostbare områdene å utbedre.
Derfor bør sameiet ha oversikt over alder, tilstand og anbefalt oppfølging av tekniske anlegg. Det kan også være lurt å ha en plan for jevnlige kontroller.
Styret bør blant annet stille seg disse spørsmålene:
Hvilke tekniske anlegg har sameiet ansvar for?
Når ble de sist kontrollert av fagfolk?
Er det kjente feil, mangler eller gjentakende driftsproblemer?
Finnes det dokumentasjon på alder, service og forventet levetid?
Brannsikkerhet
Brannsikkerhet er et område styret bør ha særlig oppmerksomhet på. Det kan handle om brannalarmanlegg, rømningsveier, brannskiller, slokkeutstyr, dører, skilting og orden i fellesarealer.
Noen tiltak er en del av løpende drift, mens andre kan kreve større oppgraderinger. Begge deler bør inn i sameiets plan.
Styret bør blant annet stille seg disse spørsmålene:
Har sameiet gode rutiner for kontroll av brannsikkerheten?
Er rømningsveier frie og tydelig merket?
Er felles brannvarslingsanlegg og slokkeutstyr kontrollert?
Er det behov for oppgraderinger eller bedre dokumentasjon?
Uteområder, garasje og fellesarealer
Uteområder, parkeringsanlegg, garasje, boder, lekeplasser, trapper, belysning og adkomstområder er også en del av sameiets felles verdier.
Dette er områder som påvirker både trivsel, sikkerhet og førsteinntrykk. Slitasje kan komme gradvis, og det kan være lett å utsette tiltak dersom de ikke er satt inn i en større plan.
Styret bør blant annet stille seg disse spørsmålene:
Er det behov for oppgradering av uteområder eller adkomst?
Er belysning, trapper, dekker og rekkverk i god stand?
Har garasjeanlegg, porter eller parkeringsområder behov for vedlikehold?
Er lekeplass og fellesområder trygge og godt ivaretatt?
Energi og fremtidige krav
Mange sameier vil i årene fremover måtte ta stilling til energibruk, isolering, oppvarming, lading for elbil og andre tiltak som kan påvirke både økonomi og bokvalitet.
Noen tiltak kan gi lavere kostnader over tid, mens andre kan være nødvendige for å møte nye behov blant seksjonseierne. Uansett bør de vurderes i sammenheng med øvrig vedlikehold.
Styret bør blant annet stille seg disse spørsmålene:
Har sameiet oversikt over energibruken?
Er det tiltak som kan redusere kostnader eller gi bedre komfort?
Er det behov for mer kapasitet til elbillading?
Bør energioppgraderinger kombineres med annet vedlikehold?
Hvor god oversikt har dere?
Hvis flere av spørsmålene er vanskelige å svare på, kan det være et tegn på at sameiet trenger en mer systematisk gjennomgang av bygningsmassen og vedlikeholdsbehovene.
En bygningssjekk kan gi et bedre bilde av tilstanden i dag. En vedlikeholdsplan kan hjelpe styret med å sette behovene inn i en langsiktig plan med tiltak, prioriteringer og forventede kostnader.
Les mer om bygningssjekk
Les mer om vedlikeholdsplan
I Bevar Vedlikehold får styret også en grafisk oversikt over kostnader og forslag til avsetning for planlagt vedlikehold. Det gjør det enklere å se vedlikeholdsbehovene i sammenheng med budsjett, felleskostnader og sameiets økonomiske handlingsrom.
Ønsker dere å vite mer om Bevar Vedlikehold? Ta kontakt med deres rådgiver i Nobl, så hjelper vi styret videre.
