Flere boligselskaper vi forvalter, gir fra tid til annen eiere tillatelse til å oppføre tilbygg eller gjennomføre andre private tiltak på fellesareal. Dette kan for eksempel være utvidelse av stue, bygging av platting, innglassing av balkonger eller montering av varmepumpe.
Slike tiltak kan være positive for den enkelte eier, men de reiser også viktige spørsmål: Hvem har ansvaret for vedlikeholdet? Og hvem skal dekke kostnadene dersom noe må utbedres eller repareres i fremtiden?
Uklare regler kan gi uenighet
Ansvaret for vedlikehold av private tiltak på fellesareal kan lett bli uklart dersom det ikke er regulert på en tydelig måte.
Dersom det ikke på forhånd er bestemt om det er den enkelte eieren eller boligselskapet som har plikt til å vedlikeholde tiltaket, kan det lett oppstå uenighet. Det gjelder særlig dersom det oppstår skader, eller det blir behov for vedlikehold som maling eller utskifting av materialer.
Frostating lagmannsrett har avgjort i en dom at dersom vedlikeholdsplikten ikke er fastsatt i vedtektene eller i en avtale, må borettslaget betale for vedlikeholdet – selv om tiltaket kun kommer én eier til gode.
Uten klare regler eller avtaler vil boligselskapet dermed kunne bære ansvaret. Det kan få store økonomiske konsekvenser for fellesskapet.
Bør avklares før tiltaket tillates
Vi anbefaler derfor at boligselskaper fastsetter tydelige vedlikeholdsregler før private tiltak tillates.
I borettslag bør dette fortrinnsvis tas inn i vedtektene, slik at også senere eiere er bundet av reglene. Alternativt kan det inngås en særskilt avtale med andelseier, men vedtektsregulering gir best rettsvern.
For eierseksjonssameier må dette fremgå av vedtektene.
Boligselskapet kan stå for vedlikeholdet – men eier kan dekke kostnadene
Dersom boligselskapet ønsker å stå for alt vedlikehold, for eksempel av estetiske eller byggtekniske hensyn, kan dette også reguleres.
Da kan det fastsettes at den enkelte eier skal betale alle kostnader knyttet til tiltaket, selv om selve vedlikeholdet utføres av boligselskapet.
En annen problemstilling som kan oppstå ved private tiltak, er hvem som skal dekke tilleggsutgifter dersom tiltaket hindrer eller vanskeliggjør ordinært vedlikehold.
Et eksempel kan være dreneringsarbeider der private plattinger må fjernes og demonteres. I slike tilfeller bør det fremgå klart av vedtektene at den aktuelle eieren har ansvar for å dekke ekstrakostnadene disse tiltakene medfører.
Tydelige regler ivaretar både fellesskapet og den enkelte
Manglende regulering kan føre til at boligselskapet pådrar seg ansvar og kostnader det ikke har ønsket.
For å ivareta både fellesskapets og den enkeltes interesser, anbefaler vi derfor at vedlikeholdsansvaret alltid fastsettes i vedtekter eller i en særskilt avtale.
Dette bør inngå som en del av behandlingen av søknaden fra eier.
