Flere styrer har den siste tiden stilt spørsmål om det er mulig å vedta en egen fordelingsnøkkel for låneopptak på generalforsamling eller årsmøte.
Spørsmålet dukker gjerne opp i boligselskaper med flere bygninger, der vedlikeholdet bare gjelder deler av bygningsmassen. Det kan for eksempel være aktuelt når én bygning skal vedlikeholdes først, eller når arbeidene skal gjennomføres trinnvis over tid.
Mange tenker da at det kan være rimelig at bare de som får utført vedlikehold på «sin» bygning, skal betale for lånet. Men slik er det som hovedregel ikke.
Hovedregelen: Kostnadene fordeles etter fastsatt nøkkel
Utgangspunktet etter både eierseksjonsloven og borettslagsloven er at felles kostnader skal fordeles etter den sameiebrøken eller fordelingsnøkkelen som allerede gjelder i boligselskapet.
Dette gjelder også fellesgjeld knyttet til låneopptak.
Sameiebrøken eller fordelingsnøkkelen er ikke bare en praktisk måte å fordele kostnader på. Den er også en bindende avtalerettslig forpliktelse mellom eierne. Det betyr at eierne i utgangspunktet har innrettet seg etter denne fordelingen.
Dersom man gjør unntak fra nøkkelen, kan det endre det økonomiske forholdet mellom eierne. Derfor er det strenge vilkår for å kunne fravike den.
Vedlikehold skal normalt fordeles som felleskostnader
I praksis vil det sjelden være mulig å vedta en egen fordelingsnøkkel for et lån som skal finansiere vedlikehold av bygningsmassen.
Selv om vedlikeholdet bare gjelder én bygning i første omgang, betyr ikke det nødvendigvis at kostnaden kan fordeles bare på eierne i denne bygningen. Når lånet gjelder vedlikehold av bygningsmassen, skal kostnadene som hovedregel fordeles etter gjeldende sameiebrøk eller fordelingsnøkkel.
Dersom det skulle vært en annen fordeling av slike kostnader, måtte dette vært fastsatt allerede da boligselskapet ble stiftet.
Når kan en annen fordeling være aktuell?
En egen fordeling kan i praksis bare være aktuelt dersom lånet skal finansiere nye tiltak som kun kommer enkelte eiere til gode, og som heller aldri vil komme de øvrige eierne til gode.
Det må i tillegg være snakk om kostnader av en viss størrelse, og den vanlige fordelingen må gi et klart urimelig resultat.
Et typisk eksempel kan være etablering av innglassede balkonger for eiere fra andre etasje og oppover. I et slikt tilfelle kan tiltaket være til nytte bare for enkelte eiere, mens andre eiere ikke får noen fordel av tiltaket.
Dette er noe annet enn ordinært vedlikehold.
Krever samtykke fra alle eiere
Det eneste reelle alternativet for å lovlig vedta en annen fordeling av et felleslån, er at samtlige eiere samtykker.
Erfaringen viser at dette ofte er svært vanskelig å få til i praksis. I mange tilfeller vil det være nærmest umulig.
Er dere usikre?
Dersom styret er usikkert på hvordan fordelingsnøkkel eller sameiebrøk skal brukes ved låneopptak, kan Nobl advokat bistå med juridiske vurderinger.
Det samme gjelder andre juridiske problemstillinger i boligselskapet.
