Dersom det oppstår skader på boligselskapets bygning som gjør at forsikring må benyttes, vil spørsmålet være om det er boligselskapet eller andelseier som må betale egenandelen. Nobl har for tiden flere pågående saker fra boligselskaper som henvender seg til oss på grunn av uklarheter rundt skadesaker og egenandel knyttet til skader i seksjonseier eller andelseiers bolig.
– Vår erfaring er at mange av disse sakene kunne vårt unngått dersom boligselskapet hadde nedfelt i vedtektene hvem som skal dekke egenandelen ved skade, sier advokatfullmektig Karen Fagervik Omnes i Nobl.
Økt forsikringspremie
Vedlikeholdsansvaret innebærer også et ansvar for å dekke kostnadene med å vedlikeholde eller utbedre skader. Utgangspunktet er derfor at den som har vedlikeholdsansvaret skal dekke egenandelen. Videre vil man i henhold til erstatningsrettslige regler ha mulighet til å kreve eier for kostnaden ved egenandel i de tilfeller der skaden skyldes forsett eller uaktsomhet.
I praksis betyr det at dersom det oppstår skade på fellesarealene, dekkes dette av boligselskapet. Hvis det oppstår skade på bygningsdeler som eier har vedlikeholdsansvar for, så skal egenandelen dekkes av eier.
Konsekvensen av at man benytter seg av forsikringen ved bygningsskader, kan være økt forsikringspremie eller bonustap. I den siste tiden har Nobl mottatt henvendelser fra styrene som har problemer med at det er en økning i skadeskader, og da særlig i eiers egen bolig.
– I flere boligselskaper har praksisen vært at boligselselskapet har dekket egenandelen, uavhengig av hva som er årsaken til mangelen og hvem som har vedlikeholdsansvaret for bygningsdelen der det er oppstått skade. Hensynet til likebehandling taler for at hvis det oppstår nye skader i den enkeltes bolig, så må også boligselskapet dekke kostnadene ved egenandelen i disse tilfellene. Det er likevel mulig å endre tidligere praksis, men det er ryddig at en slik endring tydeliggjøres for alle beboerne. Vi anbefaler derfor at dette gjøres gjennom en regulering i vedtektene. Dersom det etter vedtektsendringen oppstår skade i den enkelte seksjons- eller andelsleilighet som gjør at boligselskapets bygningsforsikring skal benyttes, må egenandelen dekkes av eier, sier Karen Fagervik Omnes.
Se på vedtektene før årsmøtet eller generalforsamling
Hun anbefaler styret å se på vedtektene i forkant av årsmøtet eller generalforsamling og endre disse ved behov, slik at andelseier må dekke egenandelen i de tilfeller der skaden knytter seg til bygningsdeler andelseier har vedlikeholdsansvar for.
– Et slik grep kan jo også medføre at man reduserer antallet skadesaker, og at eier ser at det for enkelte av skadesakene ikke lønner seg å bruke bygningsforsikringen ettersom at egenandelen er så høy, advarer hun.
Nobl Advokat kan hjelpe styret
Men hva om det er skader på både fellesareal og leilighetene? Dette kan for eksempel være situasjonen hvis det oppstår lekkasje fra eiers bad som går utover en annens leilighet, eller over i fellesarealene.
– Her vil det være primærskaden, altså hvor skaden oppstod og følgelig hvem som har vedlikeholdsansvaret, som avgjør hvem som må dekke egenandelen.
Dersom boligselskapet ønsker å kreve at den enkelte andelseier eller seksjonseier dekker bonustapet og eventuelt økt forsikringspremie, må de alminnelige vilkårene for erstatning være oppfylt. Det må kunne bevises at eieren er skyld i den skade som har oppstått, altså at hen har vært uaktsom eller forsettlig. Videre må det være et økonomisk tap, og deretter årsakssammenheng mellom skaden og tapet.
– Vi anbefaler at vedtektene inneholder en bestemmelse som fastslår at boligselskapet kan kreve erstatning, egenandel ved forsikringsdekning og andre direkte utlegg dekke av eieren ved skade og forsømmelser som skyldes forsett eller uaktsomhet, sier Omnes.
Nobl Advokat kan bistå styrene med å utarbeide forslag til nye vedtekter. Ta gjerne kontakt om du har spørsmål.
