Alle boligselskap har en bygningsforsikring, som seksjons/andelseierne betaler på gjennom felleskostnadene.
Dersom det oppstår skader på boligselskapets bygning som gjør at forsikring må benyttes, vil spørsmålet være om det er boligselskapet eller andelseier som må betale egenandelen.
Ansvaret for vedlikehold avgjørende
Utgangspunktet er at den som har vedlikeholdsansvaret skal dekke egenandelen.
I praksis betyr det at dersom det oppstår skade på fellesarealene, dekkes dette av boligselskapet. Dersom det er skade i den enkelte seksjons/andelsleilighet som gjør at borettslagets bygningsforsikring skal benyttes, må egenandelen dekkes av eier. Dette har sammenheng med at den som har ansvar for vedlikeholdet, også plikter å dekke kostnadene for dette.
Men hva om det er skader på både fellesareal og leilighetene? Dette kan for eksempel være situasjonen hvis det oppstår lekkasje fra eiers bad som går utover en annens leilighet, eller over i fellesarealene. Her vil det være primærskaden, altså hvor skaden oppstod og følgelig hvem som har vedlikeholdsansvaret, som avgjør hvem som må dekke egenandelen.
Økt forsikringspremie?
Konsekvensen av at man benytter seg av forsikringen ved bygningsskader, kan være økt forsikringspremie eller bonustap. Vi mottar ofte henvendelser fra styrer som finner det urimelig at boligselskapet må ta kostnadene for dette, fordi andelseier/seksjonseier har misligholdt sin vedlikeholdsplikt.
Noen ganger kan det derfor være lurere å utbedre skaden uten å melde inn til forsikringen, nettopp fordi det kan føre til bonustap. Boligselskapet kan i slike tilfeller inngå en avtale med eier om dette, forutsatt at eier stilles likt som om forsikringen hadde vært brukt.
Dersom boligselskapet ønsker å kreve at den enkelte andels/seksjonseier dekker bonustapet/økt forsikringspremie, må de alminnelige vilkårene for erstatning være oppfylt. Det må kunne bevises at eieren er skyld i den skade som har oppstått, altså at hen har vært uaktsom. Videre må det være et økonomisk tap, og deretter årsakssammenheng mellom skaden og tapet.
Vedtekter
Vi anbefaler at vedtektene inneholder en bestemmelse som fastslår at boligselskapet kan kreve erstatning, egenandel ved forsikringsdekning og andre direkte utlegg dekke av eieren ved skade og forsømmelser som skyldes forsett (med vilje) eller uaktsomhet.
Nobl advokat kan bistå med dette.
