Det er flere boligselskap som har systemnøkkel. Et slikt system medfører at nødetatene raskt kan låse seg inn boligen dersom det skulle oppstå nødsituasjoner, slik som brann eller vannlekkasje.
Nobl advokat får en del henvendelser knyttet til andelseiere/seksjonseiere som ønsker å bytte ut nøkkellåsen, og nedenfor vil disse reglene gjennomgås.
Kan boligselskapet nekte seksjonseier/andelseier å skifte lås?
Andelseiere og seksjonseiere står fritt til å skifte lås i egen ytterdør i et
boligselskap. Dette skyldes at de har en total og eksklusiv rett til å bruke sin bruksenhet. Denne bruksretten innebærer at andelseier/seksjonseier stort sett kan gjøre det de vil innenfor boligens vegger, herunder kan andelseier nekte både boligselskapet og andre adgang til boligen.
Andelseier/seksjonseier behøver ikke akseptere at styret eller vaktmester har universalnøkkel, og dersom de bytter lås har de heller ingen plikt til å gi boligselskapet nøkkel til boligen. Selv om boligselskapet har nøkkel har de ikke rett til å ta seg inn i leiligheten, uten at det foreligger avtale med andelseier/seksjonseier.
Det betyr at det ikke vil være grunnlag for boligselskapet å nekte en eier å skifte lås på ytterdøren.
I hvilke tilfeller vil boligselskapet ha rett på tilgang til andel/seksjon?
I henhold til borettslagsloven § 5-17 tredje ledd og eierseksjonsloven § 33 annet ledd kan boligselskapet pålegge andelseieren å gi tilgang til boligen med det formål å foreta vedlikehold og utbedringer, og for ettersyn som knytter seg til disse pliktene. Dette innebærer derimot ikke at boligselskapet har rett til å ta seg inn i boligen uten etter avtale med andelseieren. Hvis boligselskapet nektes adgang, må det skaffe seg slik adgang ved namsmyndighetenes hjelp.
Det er videre anledning til å ta seg inn i boligen ved tilfeller av nødrett.
For eksempel: Hvis det er brenner i en leilighet der ingen er hjemme, kan man – enten det er selskapets folk eller andre – bryte opp døren for å få slukket brannen. I de tilfeller der det er etterfølgende utbedringsarbeid, må dette skje etter avtale med andelseier.
Kan andre regler vedtektsfestes?
Det kan ikke vedtektsfestes at boligselskapet skal gis noen utvidet rett til tilgang til en bolig, utover de reglene som er redegjort for ovenfor. Dette gjelder til tross for at det kan være hensiktsmessig for boligselskapet å få tilgang til boligen, enten for å avklare om boligselskapet har erstatningskrav på grunnlag av forsømt vedlikehold, eller for å kontrollere at reparasjonsarbeider er utført tilfredsstillende.
I likhet med det som er nevnt ovenfor vil det heller ikke være adgang til å vedtektsfeste at andel/seksjon skal ha en lås knyttet til en systemnøkkel, eller at boligselskapet skal ha en ekstra nøkkel til inngangsdøren til hver enkelt eier. Eieren trenger derfor ikke følge eventuelle vedtektsbestemmelser der slike regler fremgår.
Det vil være anledning til å vedtektsfeste slike bestemmelser dersom det gis samtykke til dette fra den enkelte eier, men boligselskapet vil neppe kunne pålegge eier slik lås dersom eier senere vil trekke samtykket sitt eller ved eierskifte.
Hvem er ansvarlig for vedlikehold og kostnader knyttet til at låsen er byttet?
Ettersom eier har rett til å skifte lås vil det ikke være grunnlag for å holde eier erstatningsansvarlig for økonomiske tap som følger av at låsen er skiftet og borettslagets universalnøkkel ikke lenger passer. Hvem som er ansvarlig for vedlikehold og kostnader vil derfor avhenge av hvordan vedlikeholdsansvaret i boligselskapet er fordelt.
For å ta et eksempel – brannalarmen går i boligen og brannvesenet rykker ut. Døren har ikke systemlås og de er nødt til å bryte opp døren. Dette medfører så store skader på døren at den må byttes ut.
Etter borettslagsloven og eierseksjonsloven er det boligselskapet som har ansvar for utskiftning av ytterdører, og det er derfor også de som må skifte ut døren og bære kostnadene for dette. I de fleste tilfeller vil nok bygningsforsikringen dekke disse kostnadene, slik at det neppe medfører økte kostnader for boligselskapet.
