Hovedregelen er at utleie av borettslagsleilighet krever samtykke fra styret, jf. borettslagsloven § 5-3.
Det finnes likevel noen unntak fra borettslagsloven som gir andelseier en rett til å leie ut leiligheten.
1. Utleie til andre når andelseier bor i boligen.
Hvis andelseier selv bor i leiligheten, står vedkommende fritt til å velge hvem hen vil dele boligen med. Det er ikke et krav om at man må søke til styret og få aksept.
2. Korttidsutleie
Borettslagsloven har videre åpnet opp for at andelseier kan leie ut hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året. Dette gjelder eksempelvis både utleie gjennom Airbnb, eller vederlagsfri utlån til familie eller venner.
3. Utleie til nærstående
En andelseier har rett til å leie ut eller på annen måte overlate bruken av leiligheten til nærstående. Som nærstående regnes
· Ektefelle til andelseieren uansett om boligen er i felleseie eller særeie for en ektefelle
· Registrert partner med andelseieren etter lov om registrert partnerskap
· En slektning i rett opp- eller nedstigende linje
· Adoptivbarn, fosterbarn eller fosterbarns barn av andelseieren eller ektefellen til disse
Utleie til nærstående krever samtykke av styret, men styret kan kun nekte utleie dersom det er saklig begrunnet i brukerens forhold.
Det gjelder ingen tidskrav for utleie til nærstående, og i praksis innebærer dette at en person kan erverve en andel med det formål å leie ut leiligheten til sine barn så lenge andelseier og barna ønsker denne ordningen.
4. Utleie opptil tre år
Hvis andelseier eller en av andelseierens nærstående har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene (botidsvilkåret), kan boligen leie ut til andre for opptil tre år. Styret må fortsatt godkjenne leietaker, men å nekte utleie kan kun skje hvis det er saklig begrunnet i den nye leietakerens forhold. Styret kan altså ikke nekte utleie av boligen hvis botidsvilkåret er oppfylt, men styret kan nekte den aktuelle leietakeren å leie boligen.
5. Utleie i andre tilfeller
Borettslagsloven § 5-6 åpner opp for en rekke andre tilfeller hvor andelseier kan leie ut sin bolig, forutsatt at styret godkjenner. Dette gjelder:
· Dersom andelseieren er en juridisk person
· Andelseier skal være borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner
· Bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd
Også her vil en nektelse fra styret kun være gyldig hvis den nye leietakerens forhold gir saklig grunn for å nekte utleie. Godkjenning kan også nektes dersom brukeren ikke kunne ha blitt andelseier i henhold til borettslagsloven § 4-4.
Utover tilfellene som nevnt i punkt 1-4, er utleie ikke tillatt uten styrets samtykke. Styret kan da nekte godkjenning, uten å ha noen eller oppgi noen grunn for det. Det er likevel slik at styret bør sørge for å behandle like tilfeller likt. Dette har igjen sammenheng med borettslagenes formål, som er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig.
Utleie i praksis – søknad til styret
Borettslagsloven oppstiller ingen krav til hvordan søknad om utleie skal gjøres, men det anbefales at det sendes inn en skriftlig søknad til styret via innlogging på «Min side». Dette skyldes at hvis en skriftlig søknad ikke besvares av styret innen én måned fra den kom frem, regnes brukeren som akseptert. Det understrekes at det er brukeren som blir akseptert, og ikke adgangen til fremleie. Det er fortsatt kun de ovennevnte tilfellene som gir andelseier en adgang til å leie ut sin andel.
Andelseierens plikter ved utleie
Andelseierens plikter er de samme selv om boligen blir leid ut. Det betyr at det fortsatt er andelseier som må sørge for betaling av felleskostnader, oppfyllelse av vedlikeholdsplikten og overholdelse av husordensreglene.
Nobl Advokat kan bistå styrene i boligselskap med å vurdere om bruksoverlating er lovlig.
